A cuenta del PATIVEL II

Situaciones básicas del suelo rural y urbanizado y su compatibilización con las clases de suelo autonómicas

La Ley estatal 8/2007, al igual que su Texto Refundido que la deroga, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015,  dedica su Título II, a lo que denomina Bases del Régimen del Suelo.

            La distinción entre suelo en situación básica de rural y urbanizado parte de un dato fáctico o real: la transformación por la urbanización.

            Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.

            El resto del suelo está en situación fáctica y jurídica básica de rural.

            Y en lo que se refiere al régimen urbanístico del suelo, se opta por diferenciar situación y actividad, o lo que es lo mismo, estado y proceso.

            En cuanto a lo primero, define los dos estados básicos en que puede encontrarse el suelo según sea su situación actual -rural o urbana-, estados que agotan el objeto de la ordenación del uso asimismo actual del suelo y son por ello los determinantes para el contenido del derecho de propiedad, otorgando así carácter estatutario al régimen de éste.

            En cuanto a lo segundo, sienta el régimen de las actuaciones urbanísticas de transformación del suelo, que son las que generan las plusvalías en las que debe participar la comunidad por exigencia de la Constitución.

            Por consiguiente, todos los terrenos se encuentran en una situación básica de suelo, ya sea urbanizado o rural y, a su vez, dichas situaciones básicas de suelo son en principio compatibles con las clasificaciones y categorías autonómicas que se encuentran presentes en la legislación de las Comunidades Autónomas, No son plenamente equiparables, situaciones y clases, pero no son conceptos irreconciliables.  establecidos por el legislador estatal.

            Por ello, se entiende, como                SUELO RURAL

            A la luz de la nueva Ley Estatal de Suelo, no pueden considerarse plenamente identificables los conceptos de suelo en situación básica de rural, con arreglo al derecho estatal de suelo, y suelo no urbanizable, empleado por la mayoría del derecho urbanístico autonómico.

            Como expresa el artículo 12 del Texto Refundido de la Ley estatal de Suelo de 2008, todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado. Y está en la situación de suelo rural (Art. 12):

            a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística.

            b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos del suelo urbanizado.

            Atendiendo al derecho urbanístico autonómico, se entiende por suelo no urbanizable una de las tres clases en que la práctica totalidad de las Comunidades Autónomas dividen el suelo a efectos urbanísticos, cuya labor clasificatoria queda residenciada con carácter general en el planeamiento general de cada municipio. El suelo no urbanizable, a los efectos urbanísticos, es el suelo excluido del proceso urbanizador o, con arreglo a la nueva Ley de Suelo estatal, el suelo no susceptible de su pase a urbanizado a través de una actuación de transformación urbanística. Es el suelo preservado de ser transformado como urbano por sus valores que deben ser objeto de protección, o bien, como decía la redacción original de la ley 6/1998, de Régimen de Suelo y Valoraciones (luego rescatada por la Ley 10/2003), el inadecuado para su desarrollo urbano.

            De esta manera, si establecemos una comparativa entre los conceptos de suelo en situación básica rural, y suelo no urbanizable, no son términos identificables. Con arreglo a la normativa de suelo de Estatal, el suelo en situación rural comprende las siguientes clases de suelo:

            1.- El suelo tradicionalmente considerado como suelo no urbanizable con arreglo a la legislación estatal y autonómica

            2.-  El suelo urbanizable hasta tanto no esté urbanizado (suelo rural en transición a urbanizado)

            3.-  El suelo urbano hasta tanto no esté urbanizado (por ejemplo, el suelo urbano consolidado por la edificación pero no urbanizado, no estará en situación de urbanizado hasta que la urbanización no haya sido legal y efectivamente realizada)

Y como,                 SUELO URBANIZADO

            La Ley de Suelo, considera en situación básica de suelo urbanizado aquel que estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propias del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:

            a) Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación.

            b) Tener instaladas y operativas conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado.

            c) Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente" (artículo 21.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).

            Además, también se encuentra en la situación de suelo urbanizado, el incluido en los núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural, siempre que la legislación de ordenación territorial y urbanística les atribuya la condición de suelo urbano o asimilada y cuando, de conformidad con ella, cuenten con las dotaciones, infraestructuras y servicios requeridos al efecto (artículo 13.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio).

            Sin embargo, no puede identificarse plenamente el suelo en situación básica urbanizado, con el suelo clasificado por la legislación urbanística autonómica como urbano. La equiparación puede plantearse, en principio, en lo que respecta al suelo urbano consolidado por la urbanización, pero difícilmente podrá conciliarse con el suelo categorizado como urbano no consolidado.

ACTUACIONES DE TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA DEL SUELO URBANIZADO

            Suelo rural susceptible de ser urbanizado

            Resulta de especial importancia reparar en la diferenciación contenida en el artículo 12.2 del Texto Refundido de la Ley estatal de Suelo, que define el suelo en situación básica de rural, atendiendo a que debe preservarse del desarrollo urbano  o bien es susceptible de ser urbanizado, por cuanto únicamente este último es el que puede ser objeto de una actuación de transformación urbanística, previstas en los artículos 14 y 16 de la norma citada.

            Con arreglo a la letra a) del apartado 2 del artículo 12, puede calificarse como el suelo en situación básica rural preservado de la transformación urbanística.

            En la letra b) del apartado 2 del artículo 12 se contienen dos tipos de suelo en situación básica de rural:

            1.- El suelo rural susceptible de ser urbanizado por medio de una actuación de urbanización, y en tanto no se concluya la misma

             2.- Cualquier otro suelo que no reúna los requisitos para ser considerado suelo urbanizado.

            De las anteriores circunstancias, por las que un terreno o suelo pasa a ser considerado en situación básica de rural, el único que es susceptible de ser urbanizado es, el especificado en el primer inciso de la letra b) del apartado 2 del artículo 12,  El suelo rural en transición a urbanizado (suelo urbanizable en la legislación autonómica, pudiendo ser considerado también el suelo urbano no consolidado por la urbanización).

            Los artículos 7 y 18 del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana contienen la tipología de las actuaciones de transformación urbanística y los deberes que deben asumir los promotores de tales actuaciones para adquirir el aprovechamiento urbanístico previsto por la ordenación urbanística.

             Tipología de actuaciones de transformación urbanística

            A efectos de la normativa estatal de Suelo, se entiende por actuaciones de transformación urbanística (artículo 14.1):

             Las actuaciones de urbanización, que incluyen:

            1º Las de nueva urbanización, que suponen el paso de un ámbito de suelo de la situación de suelo rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenación territorial y urbanística.

            2º Las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado.

b) Las actuaciones de dotación, considerando como tales las que tengan por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación integral de la urbanización de éste.

            Siempre que no concurran las condiciones que se acaban de señalar, y a los solos efectos de lo dispuesto por la Ley del Suelo, se entiende por actuaciones edificatorias, incluso cuando requieran obras complementarias de urbanización:

            a) Las de nueva edificación y de sustitución de la edificación existente.

            b) Las de rehabilitación edificatoria, entendiendo por tales la realización de las obras y trabajos de mantenimiento o intervención en los edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes, en los términos dispuestos por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

            Y en cuanto al  APROVECHAMIENTO URBANISTICO O EDIFICABILIDAD, se hará efectivo, con carácter general, en dos tipos de suelo:

            A.- Suelo en situación básica rural susceptible de transformación urbanística a través de actuaciones de urbanización (suelo urbanizable en la legislación autonómica), y en la medida que se dé cumplimiento a la gestión o ejecución urbanística, a través de los deberes legalmente establecidos para tales actuaciones, tanto en la legislación básica estatal (artículo 18 del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre), como en la autonómica de aplicación.

            B.- Suelo urbanizado (suelo urbano).

            Por consiguiente, una vez se haya dado cumplimiento a los deberes básicos de las actuaciones de transformación urbanística y cumplimentados, en su caso, el resto de requisitos previstos en la legislación urbanística autonómica, el suelo en situación básica de rural en transición, pasará a ser considerado como urbanizado y será susceptible de materializar el aprovechamiento urbanístico a través de la edificación, siempre que las parcelas correspondientes adquieran la condición de solar.

Pepa Vidal Oller      

Licenciada en Derecho / Master en Planificación Territorial, Medioambiental y Urbana