A cuenta del PATIVEL III

El SUELO URBANO

                en la  LEGISLACIÓN URBANÍSTICA AUTONÓMICA

 CRITERIOS para su DELIMITACIÓN

            Casi todas las Comunidades Autónomas, recogen,  los postulados que contenía la Ley 6/1998, de Régimen de Suelo y Valoraciones, la cual definía el suelo urbano como :

"El suelo ya transformado por contar, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o por estar consolidado por la edificación en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística. Los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo”.

                La jurisprudencia y la doctrina han destacado que la clasificación de suelo urbano tiene carácter reglado, por lo que se reduce en este caso la potestad discrecional de planeamiento.

                De acuerdo con la doctrina podemos establecer los siguientes criterios para la delimitación de suelo urbano, y en Municipios con Plan General, La clasificación de un terreno como suelo urbano puede realizarse, en función del momento temporal en el que se realiza:

                a) Clasificación estática

                Es el suelo ya transformado en el momento de redactar y aprobar el plan general o bien su modificación o revisión. Los dos criterios para que un terreno tenga la consideración de suelo urbano, entendidos de manera alternativa, son:

Criterio del grado de urbanización o transformación.

                Es el suelo que en el momento de redactar el nuevo Plan Genral o modificar el planeamiento general, ya cuenta con los cuatro servicios urbanísticos básicos que tienen reflejo en el derecho urbanístico autonómico, y que son: acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica. (Art 177 LOTUP)

                Este criterio de clasificación de suelo urbano contemplado por el Legislador autonómico (en aplicación de las disposiciones básicas que se contenían en la ley 6/1998, de Régimen de Suelo y Valoraciones, antes de que el Estado renunciara a delimitar las clases de suelo), en parte es equiparable a la recogida en el artículo 12.3 del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008, reformado por la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que afirma que se encuentran en situación básica de suelo urbanizado aquellas parcelas que cuenten con las infraestructuras y servicios requeridos por la legislación urbanística mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes, por lo que podría afirmarse que existe una cierta similitud entre el suelo urbano consolidado por la urbanización y el suelo en situación básica de urbanizado.

                Ahora bien, la concurrencia de los cuatro servicios urbanísticos citados no se entiende como suficiente para la clasificación de un suelo como urbano, por cuanto la legislación y la jurisprudencia han venido exigiendo dos requisitos adicionales:

•                     Como  ha declarado el Tribunal Supremo, reiteradamente, para que un suelo tenga naturaleza urbana, es preciso que reúna los requisitos o servicios de acceso rodado, abastecimiento y evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica, en condiciones suficientes para servir a la edificación que allí haya de establecerse (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 1995, de 26 de mayo de 1998, de 18 de enero de 2001 y de 22 de marzo de 2005).

•                     Necesidad de que los servicios indicados sean adecuados a la realidad a la que sirve, lo que se ha venido exigiendo a través de la integración del suelo en la malla urbana (Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre y 7 de julio de 2003).

                El Texto Refundido de La Ley estatal de Suelo de 2008 ha ratificado la exigencia de estos requisitos, según resulta de sus artículos 21 y 7, modificados por la Ley 8/2013, señalando el primero de ellos que el suelo urbanizado debe encontrarse integrado de forma legal y efectiva en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, y el segundo de ellos en cuanto considera necesario que las actuaciones de urbanización se encuentren conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenación territorial y urbanística.

 Criterio del grado de consolidación por la edificación o tambien  llamado criterio de la ubicación.

                La legislación urbanística autonómica la recoge en su totalidad, al estar inspirada en la legislación precedente estatal  y Sobre la base de la Ley 6/1998, de Régimen de Suelo y Valoraciones, las Comunidades Autónomas suelen distinguir dos categorías o tipos de suelo urbano. (Art. 193 y ss LOTUP)

Suelo urbano consolidado

                Es el suelo que está excluido de la actividad urbanística de transformación y, por consiguiente, pueden ejecutarse asistemáticamente sin necesidad de delimitar su ámbito o unidad de actuación. Es el suelo que siendo solar o cuasi solar, el plan no genera la necesidad de equidistribución ni cesión.

Suelo urbano no consolidado

                Es suelo urbano no consolidado el que está sujeto a la actividad urbanística de transformación. Se trata de suelo que se ha delimitado como urbano, no obstante, precisa de la ejecución de obras de urbanización, como ocurre, por ejemplo, con el suelo consolidado por la edificación.

                En unos casos las Comunidades Autónomas ponen el acento para su consideración como no consolidado, en que existen servicios pendientes de urbanización, y en otros casos, aun cuando existe urbanización, se precisa una reforma interior, renovación, mejora urbana u obtención de dotaciones urbanísticas, que requieran de la distribución equitativa de beneficios y cargas

                De esta manera, al tratarse de suelo urbano por su consideración dentro de un ámbito o área consolidada por la edificación, ello no conlleva que esté urbanizado o transformado, por lo que no cuenta necesariamente con los servicios urbanísticos antes citados; de ahí que pueda decirse que el suelo consolidado por la edificación difícilmente pasará a ser considerado en situación básica estatal de urbanizado, por lo que se precisará dar cumplimiento a los deberes legales establecidos para las actuaciones de transformación urbanística.

b) Clasificación dinámica

                El suelo clasificado como urbanizable una vez que esté delimitado o sectorizado, cuente con ordenación pormenorizada y esté efectivamente urbanizado. Es el suelo urbanizado por su transformación efectiva (ha sido objeto de una actuación de transformación urbanística).

                La aprobación del planeamiento de desarrollo y la culminación del proceso urbanizador atribuye al suelo clasificado en el plan general como urbanizable, la condición de urbano, sin necesidad de modificar el plan general o la clasificación del mismo y sin necesidad de acto expreso de declaración especial (Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1999).

                En su relación con la normativa contenida en el Texto Refundido de la Ley estatal de Suelo de 2008, pasarán a integrarse en suelo en situación básica de urbanizado, aquellos terrenos que hayan sido objeto de una actuación de transformación urbanística, a través de una actuación de urbanización, definida como las que suponen el paso de un ámbito de suelo de la situación de suelo rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenación territorial y urbanística [artículo 14.1.a).1 de la norma citada].

                Para que pueda ser considerado como urbano (y, asimismo, urbanizado), la urbanización ha de haber sido efectuada conforme a la legislación de ordenación territorial y urbanística y el planeamiento de dicha índole, así como deberá ser acorde la misma y las edificaciones y usos, con la normativa sectorial que resulte de aplicación (de bienes de dominio público especiales, ambiental, etc.). Ello es lo que expresa el artículo 21.3 del Texto Refundido de 2015 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, reformado por la Ley 8/2013, cuando señala que se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma “legal” en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte.

SUELO URBANO Y FIGURAS AFINES

 Distinción entre suelo urbano con arreglo a la legislación urbanística y la hacendística

                La condición urbana del suelo responde exclusivamente a la existencia de servicios de infraestructura urbana (servicios urbanísticos) o a su ubicación o consolidación por la edificación.

                Es irrelevante la presencia de elementos accesorios administrativos propios de tal suelo, como cobro de impuestos y tasas propios de bienes urbanos y la prestación de servicios de naturaleza urbana (Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 2001). Con lo cual, no debe confundirse la noción de suelo urbano a efectos urbanísticos, de los bienes inmuebles urbanos a efectos hacendísticos (legislación catastral y de haciendas locales).

                Suelo urbano y solar

                No deben confundirse las nociones de suelo urbano y solar, por cuanto responden a realidades distintas.

                Suelo urbano es aquel que cuenta con los servicios urbanísticos o está consolidado por la edificación en la forma que determine la legislación urbanística, en tanto que solar es una parcela con aprovechamiento urbanístico lucrativo asignado (edificabilidad), apta para la edificación. Dicha condición se obtiene, con arreglo al derecho autonómico (inspirado en la legislación estatal precedente), al contar con la condición de urbano en todo caso, con urbanización necesariamente consolidada (hoy diríamos suelo en situación básica de urbanizado), y que tenga los servicios, requisitos y condiciones que prevea la legislación urbanística autonómica y el planeamiento. Dichos servicios y condiciones suelen ser los siguientes:

•                     a) Implantación efectiva de los cuatro servicios urbanísticos básicos, pavimentación de la calzada a que la parcela dé frente y encintado de aceras.

•                     b) Que tengan señaladas alineaciones y rasantes determinadas por el plan general, o al menos, sean claramente determinables.

                Ahora bien, que una parcela adquiera la condición de solar, no quiere decir que sobre la misma se pueda directamente materializar la edificación. Los requisitos o presupuestos para la realización material y jurídica de la construcción de una edificación fundamentales son:

•                     1.-) Que ostente la condición de solar del terreno sobre el que se va a asentar la edificación. Son solares las parcelas legalmente divididas o conformadas que, teniendo características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento que les asigne la ordenación urbanística, estén además urbanizadas con arreglo a las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas en el planeamiento.

•                     2.-) Equilibrio entre aprovechamiento objetivo y aprovechamiento subjetivo: con carácter general, en las actuaciones sistemáticas (unidad de ejecución o actuación) el aprovechamiento objetivo y el subjetivo coincidirán por virtud de la aprobación e inscripción en el Registro de la Propiedad del proyecto de redistribución de beneficios y cargas (proyecto de compensación o de reparcelación). En lo que respecta a las actuaciones asistemáticas, el ajuste entre aprovechamientos, en caso de divergencia, se producirá a través de las transferencias de aprovechamiento urbanístico, si se contempla esta técnica en la legislación urbanística como viable.

•                     3.-) Obtención de la licencia de edificación.

 RÉGIMEN JURÍDICO DEL SUELO URBANO

Suelo Urbano Consolidado

Derechos

                Con arreglo al Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana con las modificaciones introducidas por la Ley 8/2013, pueden determinarse con carácter general los siguientes derechos de los propietarios de suelo urbano consolidado:

•                     a) Completar la urbanización de los terrenos para que cumplan los requisitos y condiciones establecidos para su edificación. Este derecho podrá ejercitarse individualmente o, cuando los terrenos estén sujetos a una actuación de carácter conjunto, con los propietarios del ámbito, en la forma que disponga la legislación aplicable.

•                     b)Edificar sobre unidad apta para ello en los plazos establecidos para ello en la normativa aplicable y realizar las actuaciones necesarias para mantener la edificación, en todo momento, en un buen estado de conservación.

•                     c) Participar en la ejecución de actuaciones de transformación urbanística en un régimen de justa distribución de beneficios y cargas, cuando proceda, o de distribución, entre todos los afectados, de los costes derivados de la ejecución y de los beneficios imputables a la misma, incluyendo entre ellos las ayudas públicas y todos los que permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a la operación.

Deberes

                 De conformidad con lo establecido el Texto Refundido de la Ley de Suelo, en el suelo en situación de suelo urbanizado, el deber de uso supone el de completar la urbanización de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para su edificación. Cuando la Administración imponga la realización de actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas, el propietario tendrá el deber de participar en su ejecución en el régimen de distribución de beneficios y cargas que corresponda, en los términos establecidos en el artículo 13.2. 3) del Texto refundido de la Ley del Suelo . En todo suelo en situación de urbanizado en que así se prevea por la ordenación urbanística y en las condiciones por ella establecidas, el propietario tendrá el deber de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable.

 Suelo Urbano NO Consolidado

                En el suelo urbano no consolidado los derechos y deberes de la iniciativa privada (sea o no propietaria del suelo) se equiparan prácticamente con el régimen estatutario del suelo urbanizable.

                En dichos casos, será precisa la puesta en práctica de una actuación de transformación urbanística. Con arreglo al artículo 7.1 del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, se entiende por actuaciones de transformación urbanística:

“a) Las actuaciones de urbanización, que incluyen:

1) Las de nueva urbanización, que suponen el paso de un ámbito de suelo de la situación de suelo rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenación territorial y urbanística.

2) Las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado, en los mismos términos establecidos en el párrafo anterior.

b) Las actuaciones de dotación, considerando como tales las que tengan por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación integral de la urbanización de éste”.

                Los deberes de la promoción de las actuaciones de transformación urbanística se determinan por el artículo 16.1 del Texto Refundido de la Ley estatal de Suelo de 2008, en la redacción dada por la Ley 8/2013, de la siguiente forma:

                Las actuaciones de urbanización a que se refiere el artículo 14.1 a) comportan los siguientes deberes legales:

a) Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.En estos suelos se incluirá, cuando deban formar parte de actuaciones de urbanización cuyo uso predominante sea el residencial, los que el instrumento de ordenación adscriba a la dotación pública de viviendas sometidas a algún régimen de protección, con destino exclusivo al alquiler, tanto en los supuestos en que así se determine por la legislación aplicable, como cuando de la memoria del correspondiente instrumento se derive la necesidad de contar con este tipo de viviendas de naturaleza rotatoria, y cuya finalidad sea atender necesidades temporales de colectivos con especiales dificultades de acceso a la vivienda.

b) Entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística.

                Con carácter general, el porcentaje a que se refieren los párrafos anteriores no podrá ser inferior al 5 por ciento ni superior al 15 por ciento.

                La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá permitir excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un máximo del 20 por ciento en el caso de su incremento, para las actuaciones o los ámbitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al medio en los restantes de su misma categoría de suelo.

                La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá determinar los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de protección pública en virtud de la reserva a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 10.

c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que ésta demande por su dimensión y características específicas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los términos que se estipulen en los convenios que al efecto se suscriban y que deberán ser aprobados por la Administración actuante. En defecto de acuerdo, dicha Administración decidirá lo procedente.

                Entre las obras e infraestructuras a que se refiere el párrafo anterior, se entenderán incluidas las de potabilización, suministro y depuración de agua que se requieran conforme a su legislación reguladora y la legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá incluir asimismo las infraestructuras de transporte público que se requieran para una movilidad sostenible.

d) Entregar a la Administración competente, junto con el suelo correspondiente, las obras e infraestructuras a que se refiere la letra anterior que deban formar parte del dominio público como soporte inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones y servicios, así como también dichas instalaciones cuando estén destinadas a la prestación de servicios de titularidad pública.

e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles situados dentro del área de la actuación y que constituyan su residencia habitual, así como el retorno cuando tengan derecho a él, en los términos establecidos en la legislación vigente.

f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demilidas y ls obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no se puedan conservar

Pepa Vidal Oller

Licenciada en Derecho/ Master en Ordenación Territorial, Medioambiental y Urbana